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Der Mietabdeckungsfaktor – Wichtige Kennzahl für eine nachhaltige HotelverpachtunG

Worauf kommt es bei einer Verpachtung an?

Die Verpachtung einer Hotelimmobilie stellt besonders Privateigentümer vor große Herausforderungen. Das Vertragswerk ist komplex und umfangreich. Vor allem muss geregelt werden wer welche Rechte und Pflichten hat. Wie lange soll die Laufzeit des Pachtvertrages sein? Wie hoch ist die Indexierung? Welche Sicherheiten müssen hinterlegt werden? Wer ist für welche Instandhaltungen verantwortlich?

Neben diesen Parametern steht zuallererst die anzusetzende  Pachthöhe im Mittelpunkt. Der Eigentümer ist bestrebt eine möglichst hohe Pacht zu generieren, allerdings muss diese für den Betreiber nachhaltig erwirtschaftbar sein, sodass es auch bei Marktschwankungen zu keinem Mietausfall kommt.

Eine angemessene Pachthöhe hängt primär vom voraussichtlichen Ertrag des Hotelbetriebes ab. Weitere pachtbeeinflussende Faktoren sind zum Beispiel die Lage, der Zustand und das Alter der Immobilie, des Inventars etc..

 

Immer weiter steigende Hotelpachten?

In den letzten Jahren befand sich der deutsche Hotelmarkt ungebrochen im Aufwind. Im Jahr 2018, dem zehnten Rekordjahr in Folge, gab es bei den Übernachtungen eine Steigerung von circa 4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf insgesamt 478 Millionen. Ein Rekord nach dem anderen vor Augen, sind dementsprechend auch die Pachthöhen rasant gestiegen.

Auch die Leistungskennzahlen (KPIs) in den großen und mittleren Hotelstandorten bewegten sich lange Zeit nur in eine Richtung. Momentan ist diese positive Entwicklung durch verschiedene beeinflussende Faktoren, wie die große Anzahl an neuen Hotelprojekten, teilweise rückläufig. In diesen Zeiten ist eine gewinnbringende Kalkulation der Hotelbetriebe unerlässlich, um die Pacht langfristig bedienen zu können.

 

Welche Pachthöhe ist also nun angemessen?

Doch wie erkenne ich als Eigentümer der sein Hotel verpachten möchte ob die Pachthöhe im angemessenen Bereich liegt?

Hier dient vor allem der Mietabdeckungsfaktor oder auch RCR (rent coverage ratio) genannt als guter Indikator.

Der Mietabdeckungsfaktor beschreibt das Verhältnis des Gewinns (vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen – EBITDA) zur Pachthöhe.

Sprich, wie viel Gewinn verbleibt beim Betreiber nachdem er die Kosten für die Pacht aufbringen musste.

 

Beispiel:

 Gesamtumsatz: 2.000.000€

 EBITDA (in diesem Fall 20% des Umsatzes): 400.000€

Jahrespacht: 310.000€

400.000______________

310.000 

= 1,29 (Mietabdeckungsfaktor)

Setzt man nun die Jahrespacht ins Verhältnis zum EBITDA, erhält man einen Faktor von circa 1,3. Mit anderen Worten könnte der Hotelbetreiber mit seinem Ergebnis 1,3 Mal die Jahrespacht zahlen.

In der aktuellen Marktphase ist der Faktor 1,3 ein üblicher Wert. Je höher dieser Wert liegt, desto nachhaltiger die Pachtzahlung und desto geringer das Ausfallrisiko. Einen höheren Mietabdeckungsfaktor als 1,5 ist in der aktuellen Marktphase jedoch schwierig zu finden.

 

Welche Tendenzen gibt es bei der Verpachtung?

Am Deutschen Hotelmarkt beobachten wir als QUIN Investment jedoch auch, dass einige Hotelbetreiber Pachtverträge mit einem Mietabdeckungsfaktor von 1,2 abschließen. Aus der Erfahrung heraus, raten wir den Verpächtern bei diesem Faktor vorsichtig zu sein, da das Ausfallrisiko der Hotelbetreiber bei schwankenden Marktsituationen steigt.

Bei weiteren Fragen rund um das Thema Hotelverpachtung stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

QUIN Investment sind Experten auf dem Gebiet Verkauf und Verpachtung von Hotelimmobilien und Hotelbetrieben in ganz Deutschland.

Das Leistungsspektrum reicht von der Stadt- bis zur klassischen Ferienhotellerie. Unabhängig davon ob es sich um Bestandhotels oder Projektentwicklungen handelt.