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Ich möchte mein Hotel verkaufen! – Wie viel ist mein Hotel wert?
Die größten Irrtümer bei der Kaufpreisfindung!

In Deutschland gibt es derzeit mehr als 44.000 Beherbergungsbetriebe und dementsprechend zahlreiche Hoteliers die ihr Fach verstehen und jeden Tag dafür arbeiten den Aufenthalt ihrer Gäste zu einem Erlebnis zu machen.

Wenn es jedoch um den Verkauf ihrer Hotelimmobilie geht sind viele Hoteliers ratlos. Wie viel ist mein Hotel wert? Wie finde ich den passenden Ansprechpartner der mich beim Hotel Verkaufen unterstützen kann?

Oftmals führen Hoteliers Argumente für einen hohen Preis an die nicht immer wertsteigernd sind. Im Gegenteil! Einige davon erhöhen nur den Aufwand und damit die Kosten.

QUIN Investment zeigt Ihnen ein paar klassische Irrtümer bei der eigenen Verkaufspreiseinschätzung:

,,Mein Hotelgrundstück ist insgesamt ca. 3 Hektar groß. Alleine der Grundstückswert müsste schon enorm hoch sein!”

Diese Aussage hören wir oft. Auf den ersten Blick ist es nachvollziehbar zu glauben dass ein großes Grundstück mit einem hohen Verkaufspreis einhergeht.

Eine Hotelimmobilie zählt jedoch zu den Betreiberimmobilien und ist somit hauptsächlich vom Erfolg, also dem Ertrag des Hotelbetriebes abhängig. Ein großes Grundstück ist nicht zwangsläufig positiv. Für die Bewirtschaftung der Flächen muss man eventuell einen zusätzlichen Hausmeister oder Gärtner einstellen, was die Personalkosten erhöht.
Daher sind bei einem weitläufigen Grundstück die Potenziale zu prüfen. Kann man das Hotel vielleicht erweitern und somit mehr Einnahmen generieren? Ist eine Erweiterung überhaupt sinnvoll oder ist die Nachfrage für diese Investition zu gering? Handelt es sich bei dem Grundstück um Bauland auf dem man eventuelle Mitarbeiterunterkünfte oder Wohngebäude errichten kann oder sprechen wir vielleicht nur von einem Parkgrundstück, welches man nicht weiter bebauen darf?

Sie sehen, beim Verkauf Ihres Hotels kann ein großes Grundstück Potenziale bürgen und den Kaufpreis steigen lassen oder aber durch höheren Aufwand und steigende Kosten den Ertrag des Hotelbetriebes und somit den Kaufpreis verringern.

,,Mein Hotel hat zwar nur 14 Zimmer, dafür aber einen weitläufigen Wellnessbereich mit einem schönen Indoor-Pool!”

Wenn Sie in dieser Konstellation Ihr Hotel verkaufen möchten, kann es schwierig werden. Auch hier gilt es wie beim Grundstück zu überprüfen, wie sich diese Konstellation auf den Betriebsaufwand und auf den Ertrag des Hotelbetriebes auswirken.
Generell sind die Erträge bei einem Hotel in dieser Größenordnung überschaubar. Wenn jetzt noch ein reinigungsintensiver Wellnessbereich hinzu kommt, welcher gleichzeitig hohe Betriebskosten mit sich bringt, führt dies eher zu Abstrichen beim Verkaufspreis oder zu einer geringeren Investorennachfrage.

,,Vor 2 Jahren habe ich für die Renovierung meines Hotels ca. 8,5 Millionen Euro investiert. Also möchte ich beim Verkauf des Hotels mindestens 11 Millionen Euro erzielen!”

Hotelrenovierungen können schnell ausarten oder es wird am Bedarf „vorbei“ renoviert.
Alle Investitionen in die Hotelimmobilie müssen nachhaltig sein und sich zumindest langfristig rechnen.
Wenn ein Eigentümer nun überall die „sprichwörtlichen“ goldenen Wasserhähne in ein schlichtes, funktionales 3-Sterne Hotel verbauen lässt, wird sich das nicht automatisch im Kaufpreis widerspiegeln.
Renovierungen und vor allem Modernisierungen von Hotelimmobilien müssen vorher kalkuliert werden und kurz- oder mittelfristig zu einer höheren Zimmerauslastung und zu einem höheren durchschnittlichen Zimmerpreis führen. Wenn dies der Fall ist und sich somit der Ertrag des Hotelbetriebes erhöht, werden die Renovierungen den Verkaufspreis erhöhen.

,,Wie finde ich nun den passenden Partner wenn ich mein Hotel verkaufen möchte oder an einer Marktpreiseinschätzung meiner Hotelimmobilie interessiert bin?”

Wie Sie sehen gibt es bei der Einschätzung des Verkaufspreises die verschiedensten Aspekte zu beachten. Dies war nur eine kleine Auswahl.

Im Vergleich zum klassischen Wohnungs- oder Gewerbemakler gibt es nur wenige Maklerunternehmen die sich auf das Nischenprodukt Hotelimmobilie spezialisiert haben.
Bei den Hotelmaklern muss man jedoch ebenfalls unterscheiden.
Einige sind eher regional unterwegs, andere Hotelmakler fangen erst bei einem Verkaufsvolumen von 20 Millionen Euro an oder haben sich nur auf bestimmte Themen wie Projektentwicklungen spezialisiert.

Wir als Geschäftsführer von QUIN Investment haben Erfahrungen im „kleineren“ Hotelsegment, ganz gleich ob in der Stadt oder in einer Ferienregion aber auch Erfahrungen und Zugang zur Kettenhotellerie. Bei Bestandsgebäuden kennen wir uns ebenso gut aus wie bei Hotelprojekten.

Unser Netzwerk erstreckt sich über ganz Deutschland und umfasst Kontakte zu vermögenden Privatinvestoren, Hoteliers, Banken, Family Offices, Projektentwicklern und weiteren.

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