TL;DR
Beim Bauen im Bestand werden bestehende Häuser umgestaltet, aufgewertet oder ergänzt, anstatt sie abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen.
In Berlin zeigt sich das beispielsweise an ausgebauten Dachräumen in Prenzlauer Berg oder an früher gewerblich genutzten Höfen in Friedrichshain und Neukölln.
Solche Immobilien liegen in etablierten Quartieren. Wer ihre vorhandene Bausubstanz nutzt, spart Materialien und bereits verursachte Emissionen; mit durchdachten Grundrissen und energetischen Verbesserungen entsteht zeitgemäßer Wohnraum.
Allerdings können Tragfähigkeit, Brandschutzvorgaben, behördliche Verfahren und bislang unentdeckte Schäden zum Problem werden. Deshalb sollten Bauamt, Architekt und Fachplaner frühzeitig beteiligt sein.
Bevor Eigentümer einen Umbau angehen oder ihre Immobilie veräußern, sollten sie deren tatsächliche Entwicklungsmöglichkeiten kennen.
Beim Thema zusätzlicher Wohnungen in Berlin kommen vielen zunächst neue Wohngebiete außerhalb des Zentrums in den Sinn.
Dabei entsteht viel neuer Wohnraum innerhalb vorhandener Häuser: unter den Dächern gründerzeitlicher Bauten, auf ehemaligen Fabriketagen oder in erneuerten Mehrfamilienhäusern aus der Nachkriegszeit.
Bestehende Gebäude weiterzuentwickeln kann daher sinnvoller sein als Abriss und Neubau. Das spart Rohstoffe, erhält das Gesicht der Nachbarschaft und schafft Wohnungen dort, wo Verkehrsanbindung und Versorgung längst funktionieren.
Ob Sie selbst umbauen, an einen Investor verkaufen oder sich von einem Immobilienmakler beraten lassen: Wer weiß, was in einem Bestandsgebäude steckt, trifft bessere Entscheidungen.
Was bedeutet Bauen im Bestand?
Der Ausdruck Bauen im Bestand bezeichnet Arbeiten an bereits errichteten Immobilien. Dazu zählen Sanierungen und Modernisierungen ebenso wie Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen.
Einfach gesagt: Ausgangspunkt der Planung ist ein vorhandenes Gebäude und nicht ein unbebautes Grundstück.
Das Spektrum reicht von einer veränderten Zimmeraufteilung bis zur umfassenden Transformation eines Hauses für einen völlig anderen Zweck.
Wie unterschiedlich sich vorhandene Bausubstanz weiterentwickeln lässt, verdeutlichen diese Beispiele:
- Ausbau ungenutzter Dachräume, beispielsweise in Gründerzeitbauten im Prenzlauer Berg
- Ergänzung von einem oder zwei Stockwerken, sofern Tragwerk und Baurecht das erlauben
- Erweiterungen zur Hofseite oder zusätzliche rückwärtige Gebäudeteile
- Umwandlung bisheriger Büro-, Laden- oder Gewerbeflächen in Wohnungen
- Erneuerung älterer Mehrfamilienhäuser einschließlich Haustechnik und Raumkonzept
Zahlreiche Dachräume in Prenzlauer Berg wurden bereits seit den 1990er-Jahren in Wohnungen verwandelt. Häufig entstanden dabei großzügige Verglasungen und Dachterrassen.
Anders sieht der Schwerpunkt in Friedrichshain und Neukölln aus: Dort bieten frühere Fabriken und Gewerbehöfe mit hohen Räumen und breiten Fensterfronten interessante Voraussetzungen für Lofts, Ateliers und gemischt genutzte Gebäude.
Eine Wohnnutzung ist jedoch nicht automatisch zulässig. Ausschlaggebend sind die planungsrechtlichen Bedingungen des konkreten Grundstücks.
Warum Bestandsgebäude an Wert gewinnen
Vorhandene Immobilien werden zunehmend interessant: In beliebten Berliner Quartieren fehlen freie Grundstücke, während steigende Bau- und Finanzierungskosten neue Projekte erschweren.
Gleichzeitig sprechen Klimaschutzziele und das Leitbild der Innenentwicklung dafür, bestehende Stadtflächen besser auszunutzen, statt am Stadtrand weitere Böden zu versiegeln.
Gerade im dicht bebauten Berlin bilden bestehende Häuser deshalb ein wichtiges Potenzial für zusätzliche Wohnungen.
Besonders wertvoll ist dabei häufig etwas, das sich nicht nachträglich herstellen lässt: der Standort.
Gewachsene Viertel bieten bereits Schulen, Kitas, Geschäfte sowie U- und S-Bahn-Anschlüsse. Auch die Nachfrage nach Wohnraum ist dort in vielen Fällen schon vorhanden.
Wer ein Dachgeschoss in Prenzlauer Berg ausbaut oder einen Gewerbehof in Neukölln umnutzt, kann diese Angebote unmittelbar mitnutzen.
Investoren müssen an solchen Standorten nicht erst auf die Entstehung eines Quartiers warten, sondern können an eine vorhandene Nachfrage nach Mietwohnungen anknüpfen.
So entsteht urbanes Wohnen mit geringerem zusätzlichem Flächenbedarf, während Straßen, Versorgungsleitungen und Einrichtungen weiterhin genutzt werden.
Bei der Vermarktung beobachtet QUIN, dass Interessenten mögliche Ausbaureserven besonders dann in ihre Überlegungen einbeziehen, wenn Unterlagen wie Pläne, Gutachten oder Genehmigungen sie nachvollziehbar belegen.
Bauen im Bestand nachhaltig gedacht: die ökologischen Vorteile
Bleibt ein Haus erhalten, fällt dafür auch kein Abbruchmaterial an.
Das ist relevant: Nach Angaben der amtlichen Statistik entfallen in Deutschland gut 50 Prozent des gesamten Abfallaufkommens auf Bau- und Abbruchabfälle.
Wer Fundamente, Geschossdecken und Wände erhält, nutzt zugleich die bereits eingesetzten Baustoffe weiter.
Dahinter stehen die Begriffe graue Energie und gebundene Emissionen. Gemeint sind Energieverbrauch und CO2-Ausstoß, die Herstellung, Transport und Verarbeitung der Materialien schon verursacht haben.
Ein Abriss würde diese Vorleistung zunichtemachen. Beim anschließenden Neubau entstünden neue Aufwendungen, besonders durch die Produktion von Stahl und Beton.
Darum kann die ökologische Gesamtbilanz einer Bestandssanierung günstiger ausfallen als die eines Neubaus nach Abriss. Ob das tatsächlich gilt, entscheidet sich unter anderem am Zustand, der Konstruktion und der verbleibenden Lebensdauer.
Das folgt dem Prinzip des zirkulären Bauens: Vorhandene Bauteile und Rohstoffe sollen so lange wie möglich weiterverwendet werden.
Allein der Erhalt eines Hauses garantiert aber noch kein nachhaltiges Ergebnis. Entscheidend sind eine vorausschauende Planung, geeignete Materialien, wirksame energetische Maßnahmen und eine langfristig tragfähige Nutzung.
Grundrisse modernisieren: Altbau trifft heutige Wohnbedürfnisse
Die Raumkonzepte vieler älterer Häuser orientieren sich an Lebensgewohnheiten, die heute kaum noch verbreitet sind.
In Berliner Altbauten finden sich beispielsweise schmale, lange Flure, separate Küchen und Berliner Zimmer: häufig eher dunkle Durchgangsräume auf dem Weg in den Seitenflügel.
Bei einer Modernisierung wünschen sich viele daher miteinander verbundene Koch-, Ess- und Wohnbereiche, Platz zum Arbeiten, zusätzliche Aufbewahrungsmöglichkeiten und möglichst wenige Barrieren.
Auch in bestehenden Wohnungen sind zeitgemäße Raumlösungen möglich. So kann die Küche geöffnet, das Badezimmer erweitert oder ein bisheriger Abstellraum als Hauswirtschaftsbereich genutzt werden.
Unter dem Dach lassen sich Räume häufig besonders flexibel gestalten, da die Aufteilung dort oftmals vollständig neu entsteht.
Trotzdem ist nicht jeder Wunschgrundriss im Altbau realisierbar.
Für Durchbrüche in tragenden Wänden braucht es statische Berechnungen und gegebenenfalls zusätzliche Stahlträger. Das kann sowohl die Planung als auch die Kosten erheblich verändern.
Auch ein nachträglicher Aufzug scheitert mitunter am schmalen Treppenhaus. Zudem entsprechen viele kleine, voneinander getrennte Räume nicht mehr den heutigen Wohnwünschen.
Wo Seitenflügel oder tief geschnittene Hinterhauswohnungen wenig Sonne erhalten, helfen größere Fensteröffnungen, Glastüren und helle Materialien nur begrenzt.
Eine durchgehend barrierefreie Gestaltung bleibt in vielen Altbauten unrealistisch. Dennoch können breitere Durchgänge und der Abbau einzelner Stufen den Wohnkomfort merklich verbessern.
Ein auf Altbauten spezialisierter Architekt erkennt früh, welche Bauteile Lasten aufnehmen und welche Eingriffe wirtschaftlich vertretbar sind.
Deshalb sollte zuerst geprüft werden, was das Gebäude tatsächlich ermöglicht – und erst danach der Wunschentwurf entstehen.
Energetische Sanierung im Bestand
Bei älteren Immobilien besteht energetisch oft erheblicher Handlungsbedarf: Dächer ohne ausreichende Dämmung, betagte Fenster und veraltete Heiztechnik treiben den Verbrauch in die Höhe.
Energetische Fragen gehören deshalb bereits an den Anfang eines Umbauprojekts und nicht erst auf die abschließende To-do-Liste.
Häufig kommen dabei folgende Arbeiten infrage:
- Wärmedämmung des Daches beziehungsweise der obersten Geschossdecke
- Dämmmaßnahmen an Außenwänden; bei verzierten Stuckfassaden oft nur innen oder abschnittsweise
- Erneuerung oder fachgerechte Instandsetzung von Fenstern, beispielsweise alten Kastendoppelfenstern
- Umstellung der Heiztechnik, etwa auf eine Wärmepumpe oder einen Anschluss an die Fernwärme
- Einbau einer Lüftung mit Rückgewinnung der Wärme
- Installation von Photovoltaik- oder Solarthermieanlagen auf dem Dach
Welche Kombination sinnvoll ist, bestimmt wesentlich die Gebäudehülle mit ihren Außenwänden, Fenstern, Dachflächen und der Kellerdecke.
Wer ein Haus besser abdichtet, beeinflusst zugleich den Feuchtehaushalt. Deshalb müssen energetische Eingriffe als zusammenhängendes Konzept geplant werden.
Fehler bei der Innendämmung, dicht schließende Fenster ohne angemessene Lüftung oder unbehandelte Wärmebrücken begünstigen Feuchtigkeit und Schimmelbildung.
Ein Energieberater kann die Schritte sinnvoll aufeinander abstimmen und die jeweils geltenden gesetzlichen Vorgaben sowie Fördermöglichkeiten einordnen. Gerade diese Rahmenbedingungen haben sich zuletzt wiederholt verändert.
Planung, Genehmigung und technische Hürden beim Bau im Bestand
Am Anfang jedes Umbauvorhabens steht die genaue Untersuchung des vorhandenen Gebäudes. Auf alte Bauzeichnungen allein ist selten vollständig Verlass.
Besondere Aufmerksamkeit verdienen beim Bauen im Bestand diese Punkte:
- Tragwerk und Tragreserven von Fundamenten, Dachkonstruktion und Holzbalkendecken
- Brandschutz einschließlich eines zweiten Rettungswegs, insbesondere bei neuen Dachwohnungen
- Behördliche Genehmigungen, die für Nutzungswechsel, Aufstockungen und Ausbauten üblicherweise erforderlich sind
- Vorgaben des Denkmal- und Ensembleschutzes, sofern das Objekt betroffen ist
- Ausreichender Schallschutz zwischen alten und neu geschaffenen Wohneinheiten
- Anforderungen an die Barrierefreiheit neuer Wohnungen, soweit vorgeschrieben
- Leistungsfähigkeit der Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Wärme
Eine Berliner Besonderheit sind die sozialen Erhaltungsgebiete: Auch in weiten Teilen von Prenzlauer Berg und weiteren innerstädtischen Quartieren können Umbauten eine zusätzliche Erlaubnis gemäß § 172 BauGB erfordern.
Zusätzliche Dachwohnungen lassen sich dort häufig genehmigen. Veränderungen innerhalb bereits bestehender Wohnungen unterliegen dagegen oft strengeren Maßstäben.
Was am jeweiligen Standort erlaubt ist, muss für jedes Gebäude gesondert mit Architekt, Fachplanern und zuständigem Bauamt geklärt werden.
Ebenso unverzichtbar ist eine Kostenplanung mit Reserve. Hinter Verkleidungen oder in alten Konstruktionen können Feuchtigkeit, Holzschädlinge und marode Leitungen verborgen sein – Überraschungen, die bei Neubauten seltener auftreten.
Fazit
Bestehende Gebäude weiterzuentwickeln ist mehr als eine Notlösung: In etablierten Berliner Vierteln kann es der sinnvollste Weg zu zeitgemäßen Wohnungen sein.
Damit lassen sich Rohstoffe sparen und vertraute Stadtbilder erhalten. Voraussetzung ist allerdings, Tragwerk, Genehmigungen und finanzielle Risiken nüchtern zu bewerten.
Besitzen Sie ein älteres Haus, einen Gewerbehof oder ein Dach mit Ausbaureserve und erwägen einen Verkauf, kommt es darauf an, die vorhandenen Möglichkeiten fachlich richtig einzuschätzen und überzeugend zu vermitteln.
Der Verkauf einer solchen Immobilie hat erhebliche finanzielle Folgen. Dafür braucht es belastbare Informationen und keine bloßen Vermutungen.
Die Leistungen von QUIN verbinden eine klare Preisstrategie auf Basis aktueller Marktdaten mit hochwertiger Vermarktung und persönlicher Begleitung bis zum Abschluss.
Nutzen Sie ein kostenloses Erstgespräch, um den Stand Ihrer Immobilie einzuordnen und einen sicheren Verkaufsweg zu besprechen.
