TL;DR
Immobilienmakler in Deutschland unterliegen klaren gesetzlichen Vorgaben.
Sie dürfen nur dann eine Provision verlangen, wenn sie nachweislich zum Vertragsabschluss beigetragen haben.
Ohne schriftlichen Vertrag oder bei rein allgemeiner Auskunft entfällt der Anspruch auf Zahlung.
Verboten sind auch überhöhte Gebühren, unlautere Methoden oder Doppelvertretung ohne Offenlegung.
Wer einen Makler beauftragt, sollte auf Erfahrung, Transparenz und eine klare Vertragsgestaltung achten.
Immobilienmakler in Deutschland arbeiten nicht im rechtsfreien Raum.
Ihre Arbeit unterliegt klaren gesetzlichen Rahmenbedingungen, die regeln, wann und wie sie tätig werden dürfen – insbesondere in Bezug auf Provisionen.
Zwar können sie beim Kauf, Verkauf oder der Vermietung eine wertvolle Unterstützung sein, doch ihr Handlungsspielraum ist begrenzt.
Viele Kunden wissen jedoch nicht, welche Rechte sie haben – und welche Forderungen unzulässig sind.
In diesem Artikel erfahren Sie, wann ein Makler Anspruch auf eine Provision hat, wie hoch diese ausfallen darf und in welchen Fällen keine Zahlung erfolgen muss.
Wir zeigen auch, welche Praktiken verboten sind und wie Sie sich als Eigentümer oder Interessent vor unlauteren Methoden schützen können.
Mit diesem Wissen vermeiden Sie unnötige Kosten und erkennen rechtlich fragwürdiges Verhalten auf den ersten Blick.
Wann darf ein Makler keine Provision verlangen?
Ein Immobilienmakler darf nur dann eine Provision verlangen, wenn er nachweislich zum Zustandekommen eines Kauf- oder Mietvertrags beigetragen hat.
Das bedeutet: Seine Dienstleistung muss ursächlich dafür gewesen sein, dass der Vertrag tatsächlich abgeschlossen wurde.
Ohne konkreten Bezug zur erfolgreichen Vermittlung besteht kein Zahlungsanspruch – selbst wenn der Makler Informationen zur Immobilie bereitgestellt hat.
Besonders bei Mietwohnungen greift das sogenannte Bestellerprinzip: Nur derjenige, der den Makler beauftragt hat, darf eine Provision zahlen – meist der Vermieter.
Fehlt ein schriftlicher Maklervertrag, wurde die Immobilie selbst gefunden oder handelte der Makler lediglich informativ, entfällt der Provisionsanspruch.
Auch wenn ein Makler nur allgemein inseriert, ohne direkten Kontakt herzustellen, darf keine Provision ohne Vermittlung verlangt werden.
Die Gerichte haben in zahlreichen Fällen zugunsten der Verbraucher entschieden – vor allem dann, wenn keine Kausalität nachgewiesen werden konnte oder keine definierte Leistung erbracht wurde.
Ein vertiefender Überblick über zulässige Provisionen und Gebühren findet sich in unserem Artikel zu Provisionen und Gebühren im Immobilienbereich.
Wie viel Provision bekommt ein Makler?
Die Maklerprovision ist in Deutschland gesetzlich nicht gedeckelt, sondern wird frei verhandelt.
Je nach Bundesland und Marktlage liegt sie beim Kauf einer Immobilie üblicherweise zwischen 3 und 6 % des Kaufpreises, zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer.
Die genaue Höhe hängt von der Region, dem Objektwert und der Vereinbarung im Maklervertrag ab.
Beim Immobilienkauf wird die Maklerprovision beim Hausverkauf meist zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt – in Berlin und generell in Deutschland zu gleichen Teilen.
Bei Mietwohnungen gilt hingegen das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt auch die Kosten.
Die Maklergebühren bei Miete dürfen dabei höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen – also maximal 2,38 Nettokaltmieten.
Egal ob Kauf oder Miete – Käufer und Mieter sollten sich immer eine schriftliche Aufstellung der Maklerkosten geben lassen und diese mit den regional üblichen Sätzen vergleichen.
So lassen sich überhöhte Forderungen oder versteckte Kosten frühzeitig erkennen.
Was darf ein Makler nicht?
Auch wenn Immobilienmakler beim Verkauf oder der Vermietung eine zentrale Rolle spielen – ihr Handeln ist gesetzlich klar geregelt und berufsethisch begrenzt.
Ein Makler darf keine Provision verlangen, wenn er keine ursächliche Vermittlungsleistung erbracht hat – also nicht nachweisbar zum Vertragsabschluss beigetragen hat.
Verboten ist außerdem die Doppeltätigkeit, also das gleichzeitige Vertreten von Käufer und Verkäufer, ohne vollständige Offenlegung und Zustimmung beider Parteien.
Ebenso untersagt sind irreführende Werbeaussagen, etwa über Lage, Größe oder Zustand der Immobilie, sowie psychologischer Druck wie künstliche Verknappung („Es gibt noch zehn Interessenten“).
Ein häufiger Trick zur Umgehung der gesetzlich vorgeschriebenen Provisionsteilung (§ 656c BGB) besteht darin, dass der Makler dem Verkäufer einen „Tippgeber“ vermittelt – oft ein Bekannter, Nachbar oder sogar Ehepartner – dem dann eine verdeckte Rückvergütung gezahlt wird.
Teilweise wird Verkäufern auch angeboten, dass sie die volle Provision zahlen – aber im Gegenzug einen Teil des Geldes bar zurückerhalten.
Solche Praktiken sind nicht erlaubt, da sie die gesetzliche Gleichbehandlung umgehen und das Vertrauen in den Immobilienmarkt untergraben.
Makler dürfen außerdem keine Gebühren für reine Besichtigungen oder Objektinformationen verlangen, wenn keine echte Vermittlungsabsicht besteht.
Auch das Erzwingen eines Alleinauftrags ohne Mehrwert, das Verschweigen von Mängeln oder das Drängen auf schnelle Vertragsabschlüsse gehören zu den unseriösen Methoden, auf die Sie achten sollten.
Wer solche oder ähnliche Vorgehensweisen erlebt, sollte sich umgehend rechtlich beraten lassen.
Meldestellen wie die Verbraucherzentrale, die Industrie- und Handelskammer (IHK) oder ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt helfen, Verstöße gegen Maklerpflichten in Deutschland zu prüfen und zu ahnden.
Wie Sie sich beim Immobiliengeschäft mit einem Makler schützen
Ein gutes Immobiliengeschäft beginnt mit klaren Regeln – und die sollten immer schriftlich festgehalten werden.
Verlangen Sie daher einen schriftlichen Maklervertrag, klären Sie alle Gebühren im Voraus und zahlen Sie niemals vor Vertragsabschluss.
Darüber hinaus lohnt sich ein kritischer Blick auf den Hintergrund des Maklers.
Prüfen Sie Referenzen, Online-Bewertungen und vor allem, ob der Makler eine gültige Registrierung bei der IHK vorweisen kann.
Eine hilfreiche Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Bewertung finden Sie im Artikel „Den passenden Makler auswählen“.
Wenn Ihnen etwas ungewöhnlich oder unseriös erscheint, zögern Sie nicht, sich rechtlich beraten zu lassen.
Die Verbraucherzentrale, ein Fachanwalt für Immobilienrecht oder eine unabhängige Beratungsstelle können Sie kompetent unterstützen.
So schützen Sie sich wirksam vor zweifelhaften Maklerpraktiken in Deutschland.
Fazit
Makler sind ein wichtiger Bestandteil des deutschen Immobilienmarkts – doch ihre Rechte und Pflichten sind klar geregelt.
Nicht jede Provision ist zulässig, und nicht jedes Verhalten ist erlaubt.
Wer als Käufer, Verkäufer oder Mieter gut informiert ist, kann unfaire Klauseln erkennen, illegale Forderungen abwehren und einen Makler wählen, der transparent und rechtlich korrekt arbeitet.
Ob es um zulässige Provisionen und Gebühren geht oder um das Vermeiden unseriöser Tricks: Wer die Spielregeln kennt, schützt sich – und trifft bessere Entscheidungen.
Sollten Sie unsicher sein, ob ein Makler rechtmäßig handelt, holen Sie sich professionelle Unterstützung – sei es durch Verbraucherschutz, die IHK oder einen spezialisierten Anwalt.
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