TL;DR
Das sogenannte Heizungsgesetz ist im Gebäudeenergiegesetz verankert und betrifft vor allem den Einbau neuer Heizungen.
Neue Heizungen müssen grundsätzlich zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, wobei es für bestehende Mehrfamilienhäuser Übergangsfristen und praxisnahe Ausnahmen gibt.
Für Eigentümer heißt das vor allem: Bestehende Anlagen müssen nicht sofort herausgerissen werden, aber bei einem späteren Austausch werden technische, wirtschaftliche und kommunale Rahmenbedingungen wichtiger als früher.
Gleichzeitig gibt es staatliche Förderprogramme, die den Umstieg auf klimafreundlichere Heizsysteme finanziell abfedern können.
Das Heizungsgesetz ist für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern in Deutschland zu einem zentralen Thema geworden, weil der Gebäudesektor einen wichtigen Beitrag zu den Klimazielen leisten soll und neue Heizungen deshalb stärker auf erneuerbare Energien ausgerichtet werden.
Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist das relevant, weil Entscheidungen über die Heiztechnik meist hohe Investitionen, längere Planungszeiten und Auswirkungen auf Betriebskosten, Modernisierung und Vermietbarkeit mit sich bringen.
In diesem Artikel geht es darum, was das Heizungsgesetz im Mehrfamilienhaus konkret bedeutet, wie die 65-Prozent-Regel einzuordnen ist, welche Übergangsfristen für Bestandsgebäude gelten und worauf Eigentümer bei ihrer strategischen Planung achten sollten.
Wer Immobilien nicht nur verwalten, sondern strategisch weiterentwickeln will, sollte das Thema frühzeitig einordnen, denn für Eigentümer, Investoren und auch für einen erfahrenen Immobilienmakler gehört die Heizungsfrage inzwischen zur wirtschaftlichen Gesamtbewertung eines Objekts.
Was ist das Heizungsgesetz und warum wurde es eingeführt?
allem die umgangssprachliche Bezeichnung für die neuen Vorgaben im Gebäudeenergiegesetz, die den Einbau neuer Heizungen stärker an erneuerbare Energien binden.
Es ist Teil der deutschen Energiewende im Gebäude und soll dazu beitragen, dass der Gebäudebestand Schritt für Schritt klimafreundlicher wird.
Der Hintergrund ist klar: Heizen und Warmwasser verursachen in Wohngebäuden einen erheblichen Teil der energiebedingten Emissionen, weshalb der Staat den Austausch alter fossiler Systeme langfristig in Richtung erneuerbarer Lösungen lenken will.
Die Erklärung zum Heizungsgesetz lässt sich deshalb auf einen einfachen Kern reduzieren: Wenn künftig eine neue Heizung eingebaut wird, soll sie deutlich weniger CO₂ verursachen als klassische Öl- oder Gasheizungen.
Damit verfolgt das Gesetz nicht nur abstrakte Klimaziele im Heizungsbereich, sondern auch das Ziel, Deutschland unabhängiger von fossilen Energieträgern und ihren Preisschwankungen zu machen.
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist das besonders relevant, weil Heizungsentscheidungen dort meist nicht nur den Technikraum betreffen, sondern auch Betriebskosten, Instandhaltungsplanung und langfristige Investitionsstrategien beeinflussen.
Wer sich parallel mit den laufenden Kosten eines Hauses beschäftigt, sollte auch einen Blick auf den Beitrag zu „Nicht Umlagefähige Nebenkosten Mehrfamilienhaus“ werfen, denn energetische Entscheidungen wirken sich oft indirekt auch auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie aus.
Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen
Der Kern der Reform ist die 65 Prozent Regel Heizung.
Wenn in einem Gebäude eine neue Heizungsanlage eingebaut oder aufgestellt wird, muss sie grundsätzlich so betrieben werden können, dass mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien stammen.
Das ist im Gebäudeenergiegesetz ausdrücklich geregelt und bildet den zentralen Maßstab der aktuellen Heizungsgesetz-Vorgaben.
Wichtig ist dabei: Die Regel bedeutet nicht, dass es nur eine einzige zulässige Technik gibt.
Vielmehr lässt das Gesetz verschiedene Erfüllungsoptionen zu, solange der vorgeschriebene Anteil an erneuerbarer Wärme erreicht wird.
Damit soll der Umstieg technologisch offen bleiben und an unterschiedliche Gebäudetypen angepasst werden können.
Typische Systeme, die diese Anforderungen erfüllen können, sind vor allem elektrische Wärmepumpen, der Anschluss an ein Wärmenetz wie Fernwärme sowie bestimmte Hybridheizungen, bei denen erneuerbare Energien einen wesentlichen Teil der Wärmeerzeugung übernehmen.
Auch andere Lösungen kommen in Betracht, wenn sie die gesetzlichen Kriterien erfüllen und den erforderlichen Anteil nachweisbar erreichen.
Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist deshalb nicht nur die Technik selbst entscheidend, sondern auch, ob die gewählte Heizung dauerhaft als Heizung mit erneuerbarer Energie im Sinne des Gesetzes anerkannt werden kann.
Die Einhaltung wird nicht allein über Werbeaussagen eines Herstellers beurteilt, sondern über die gesetzlichen Erfüllungswege und die technische Auslegung der Anlage.
In der Praxis spielen dabei Fachplanung, Herstellerangaben, Nachweise zur Systemkonfiguration und die Einordnung nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes eine wichtige Rolle.
Gerade im Mehrfamilienhaus sollte deshalb vor dem Austausch genau geprüft werden, welches System rechtlich, technisch und wirtschaftlich tragfähig ist.
Zusätzlich ist relevant, dass klimafreundliche Heizsysteme weiterhin staatlich gefördert werden.
Das kann die Investitionsentscheidung deutlich erleichtern, ändert aber nichts daran, dass die Anlage selbst die gesetzlichen Anforderungen erfüllen muss.
Übergangsfristen für bestehende Mehrfamilienhäuser
Für Eigentümer ist zunächst die wichtigste Entlastung: Eine bereits eingebaute Heizung muss nicht allein wegen des Heizungsgesetzes sofort ausgetauscht werden.
Bestehende Anlagen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und in vielen Fällen auch repariert werden.
Das bestehende Heizungs-Gesetz greift vor allem dann praktisch ein, wenn eine Heizungsanlage neu eingebaut oder eine alte Anlage ersetzt werden soll.
Gerade bei Bestandsgebäuden ist deshalb entscheidend, zwischen laufendem Betrieb und tatsächlichem Heizungstausch zu unterscheiden.
Die Heizungs-Austausch-Fristen setzen nicht pauschal für jedes Mehrfamilienhaus sofort ein, sondern hängen davon ab, ob eine Anlage ausfällt, ersetzt wird und welche kommunalen Rahmenbedingungen bereits vorliegen.
Vor Ablauf der maßgeblichen Übergangsfristen gelten im Bestand noch erleichterte Regeln.
Ein zentraler Punkt ist die kommunale Wärmeplanung.
In größeren Kommunen gilt die Übergangsphase grundsätzlich bis zum 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen bis zum 30. Juni 2028, sofern nicht schon vorher eine kommunale Entscheidung über ein Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet vorliegt.
In Berlin ist dabei besonders relevant, dass die Stadt ihren kommunalen Wärmeplan bis spätestens 30. Juni 2026 vorlegen muss. Für Eigentümer bestehender Mehrfamilienhäuser bedeutet das, dass die praktische Bedeutung der Übergangsfristen stark davon abhängt, wann der Berliner Wärmeplan vorliegt und welche Perspektive er für das jeweilige Gebiet aufzeigt. Nach aktuellem Stand soll dieser Wärmeplan vor allem Orientierung geben, etwa zu möglichen Wärmenetzgebieten oder dezentralen Versorgungsoptionen, ohne automatisch sofort eine bestimmte Heiztechnik verbindlich vorzuschreiben.
Damit wird die Heizungsmodernisierungs-Frist für viele Eigentümer direkt davon beeinflusst, ob und wann vor Ort ein belastbarer Wärmeplan vorliegt.
Besonders relevant ist das bei Mehrfamilienhäusern mit Etagenheizungen.
Dort sieht das Gesetz nach Ende der Übergangsphase zusätzliche gestufte Fristen vor, etwa für die Entscheidung zwischen zentraler und dezentraler Wärmeversorgung.
Wer ein älteres Gebäude besitzt, sollte deshalb früh prüfen, welche Lösung langfristig sinnvoll ist, etwa im Beitrag „Welche Heizung für Mehrfamilienhaus Altbau“.
Was das Heizungsgesetz für Eigentümer bedeutet
Für viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist das Heizungsgesetz nicht nur eine technische, sondern vor allem eine strategische Frage.
Es beeinflusst nicht nur den Austausch einer einzelnen Anlage, sondern auch Sanierungsplanung, Investitionszeitpunkt und die wirtschaftliche Positionierung einer Immobilie.
Weil neue Heizsysteme künftig stärker an gesetzliche Effizienz- und Erneuerbaren-Vorgaben gebunden sind, werden technische Entscheidungen enger mit Rendite, Instandhaltung und Zukunftsfähigkeit des Bestands verknüpft.
Auch der Blick auf die Kosten der Heizungsmodernisierung verändert sich. Eigentümer müssen heute nicht nur die reinen Anschaffungs- und Einbaukosten betrachten, sondern auch spätere Energiepreise, mögliche CO₂-Kosten, Förderfähigkeit und die Frage, ob die gewählte Lösung langfristig regulatorisch tragfähig ist.
Staatliche Förderprogramme können einen Teil dieser Belastung abfedern, weil für klimafreundliche Heizungen weiterhin Zuschüsse über die KfW vorgesehen sind.
Für eine belastbare Immobilien-Strategie zur Energieversorgung reicht es daher meist nicht aus, erst im Störungsfall zu reagieren.
Eigentümer sollten vor einem Austausch prüfen, welche Gebäudestruktur vorliegt, welche kommunalen Rahmenbedingungen gelten und welches System in zehn oder fünfzehn Jahren noch wirtschaftlich sinnvoll erscheint.
Gerade im Mehrfamilienhaus entscheidet eine frühzeitige Planung oft darüber, ob eine Modernisierung kontrolliert und werthaltig umgesetzt wird oder unter Zeitdruck unnötig teuer wird.
Förderprogramme und finanzielle Unterstützung
Die Förderung einer Heizung ist für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ein zentraler Hebel, weil der Staat den Einbau klimafreundlicher Heizsysteme weiterhin finanziell unterstützt.
Für bestehende Wohngebäude bietet die KfW bei der Heizungsförderung für Privatpersonen Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten an, wobei die genaue Förderhöhe von den jeweiligen Voraussetzungen abhängt und unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel steht.
Für Unternehmen, die in Wohngebäude investieren, nennt die KfW bei der Heizungsförderung Zuschüsse von bis zu 35 Prozent der förderfähigen Kosten.
Neben dem reinen Heizungstausch spielen auch weitere Energie Förderprogramme eine Rolle, etwa wenn energetische Einzelmaßnahmen bereits bezuschusst wurden und ergänzend ein KfW-Kredit von bis zu 120.000 Euro je Wohneinheit genutzt werden kann.
Gerade bei größeren Beständen kann ein solcher Sanierungs-Zuschuss den finanziellen Druck deutlich senken, weil Investitionen nicht vollständig aus Eigenmitteln getragen werden müssen.
Trotzdem ersetzt die Förderung keine saubere Wirtschaftlichkeitsprüfung.
Eigentümer sollten immer prüfen, welche Maßnahme technisch passt, welche Voraussetzungen gelten und wann der Antrag gestellt werden muss, denn auch die beste Förderung nützt wenig, wenn das System langfristig nicht zur Immobilie passt.
Strategische Planung für künftige Heizsysteme
Wer eine neue Heizung in einem Mehrfamilienhaus plant, sollte nicht mit der Technik beginnen, sondern mit dem Gebäude selbst.
Für eine belastbare Entscheidung müssen unter anderem Baujahr, energetischer Zustand, Wärmebedarf, Leitungsstruktur, Platzverhältnisse im Gebäude und die vorhandene Versorgungsinfrastruktur berücksichtigt werden.
Genau deshalb ist das Thema Heizung planen im Wohnhaus keine reine Produktfrage, sondern eine Analyseaufgabe, bei der technische Eignung, rechtliche Zulässigkeit und Wirtschaftlichkeit zusammen gedacht werden müssen.
Auch die kommunale Wärmeplanung spielt für die Heizsystem-Strategie eine wichtige Rolle.
Je nach Lage des Gebäudes kann es sinnvoll sein, auf einen möglichen Fernwärmeanschluss zu warten, eine Wärmepumpenlösung zu prüfen oder eine Zwischenstrategie zu wählen, die spätere Anpassungen offenhält.
Eigentümer sollten deshalb nicht nur die heutige Investition betrachten, sondern auch die Entwicklung von Energiepreisen, CO₂-Kosten, Förderbedingungen und künftigen gesetzlichen Anforderungen in ihre Energieplanung der Immobilie einbeziehen.
Eine gute Planung reduziert das Risiko von Fehlentscheidungen, die wenige Jahre später wieder korrigiert werden müssen.
Besonders bei größeren Häusern lohnt sich daher ein mehrstufiges Vorgehen aus Bestandsanalyse, Prüfung der lokalen Wärmeoptionen, Förderstrategie und zeitlich abgestimmter Investitionsplanung.
So lassen sich regulatorische Anforderungen besser erfüllen, ohne die Kosten unnötig in die Höhe zu treiben.
Fazit
Das Heizungsgesetz bringt für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern spürbare Veränderungen mit sich, weil neue Heizsysteme künftig stärker an erneuerbare Energien und an langfristige Transformationsziele gebunden sind.
Gleichzeitig eröffnet das Gesetz auch Chancen, den Gebäudebestand technisch zu modernisieren, Energiekonzepte neu zu bewerten und Immobilien widerstandsfähiger gegenüber steigenden fossilen Energiekosten zu machen.
Wichtig ist vor allem, dass bestehende Heizungen nicht pauschal sofort ersetzt werden müssen, Eigentümer aber den nächsten Austausch deutlich strategischer vorbereiten sollten als früher.
Wer früh plant, kann technische Optionen, kommunale Wärmeplanung, Fördermöglichkeiten und Investitionszeitpunkte besser aufeinander abstimmen.
Genau das hilft dabei, unnötige Kosten zu vermeiden und spätere Entscheidungen nicht unter Zeitdruck treffen zu müssen.
Am Ende ist das Heizungsgesetz deshalb nicht nur eine neue regulatorische Vorgabe, sondern auch ein Anlass, die eigene Heizstrategie im Mehrfamilienhaus wirtschaftlich und zukunftsorientiert neu zu ordnen.
