TL;DR
Die Reform der Maklerprovision 2020 brachte klare Regeln für den Verkauf von Wohnimmobilien.
Doch bei Mehrfamilienhäusern gelten besondere Spielräume, die Käufer und Verkäufer kennen sollten.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Unterschiede es gibt, worauf Eigentümer achten müssen und wie sich Provisionen sinnvoll verhandeln lassen.
Im Jahr 2020 wurden die Maklerprovisionsgesetze in Deutschland grundlegend reformiert.
Ziel war es, private Käufer von Wohnimmobilien stärker zu entlasten und die Kosten gerechter zwischen Käufer und Verkäufer zu verteilen.
Allerdings gilt diese Neuregelung nicht für alle Immobilientypen gleichermaßen.
Besonders beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern bestehen Unterschiede, da diese Objekte in den meisten Fällen als Kapitalanlage und nicht zur Eigennutzung erworben werden.
In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die aktuellen Regelungen im Detail aussehen, welche Immobilienarten unter die Gesetzesänderung fallen und wie die Provisionspraxis speziell bei Mehrfamilienhäusern gehandhabt wird.
Damit erhalten Sie einen klaren Überblick über Rechte, Pflichten und Gestaltungsspielräume beim Verkauf komplexer Wohnobjekte.
Was hat sich seit 2020 bei den Provisionsregeln geändert?
Mit der Reform des Maklerrechts 2020 wurde ein wichtiger Schritt unternommen, um private Käufer von Wohnimmobilien finanziell zu entlasten.
Seitdem gilt: Bei der Vermittlung von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Maklerprovision übernehmen.
Damit wurde die bisher übliche Praxis, dass Käufer die Provision allein tragen, abgeschafft.
Das neue Gesetz legt zudem fest, dass Käufer nur dann verpflichtet sind, ihren Anteil zu zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich seinen Teil übernommen hat.
Diese sogenannte Kostenteilung schafft mehr Transparenz und soll verhindern, dass die gesamte Provision indirekt doch auf den Käufer abgewälzt wird.
Wichtig ist allerdings, dass die Neuregelung nicht für alle Immobilien gilt.
Sie betrifft ausschließlich Wohnimmobilien mit ein oder zwei Einheiten, die für den Eigenbedarf erworben werden.
Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohneinheiten fallen damit nicht automatisch unter die Vorgaben des neuen Rechts.
Gerade für Investoren oder Kapitalanleger, die Objekte mit mehreren Wohnungen kaufen, gelten andere Provisionsregelungen.
Wann eine Immobilie rechtlich als Mehrfamilienhaus eingestuft wird, erläutern wir im Beitrag Ab wann gilt ein Haus als Mehrfamilienhaus?.
Fallen Mehrfamilienhäuser unter die neuen Provisionsregeln?
Die Maklerrechtsreform von 2020 hat zwar für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen klare Vorgaben geschaffen, doch bei Mehrfamilienhäusern sieht die Lage anders aus.
Handelt es sich um ein vollständig vermietetes Objekt, das als Kapitalanlage dient, findet die gesetzliche Neuregelung keine Anwendung.
Das liegt daran, dass der Gesetzgeber die Entlastung ausschließlich auf private Käufer zugeschnitten hat, die Immobilien für den Eigenbedarf erwerben.
Bei Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekten bleibt es daher beim Grundsatz der freien Vereinbarung.
Das bedeutet, dass Käufer und Verkäufer individuell festlegen können, wer die Maklerprovision übernimmt und in welcher Höhe.
Ob die Kosten vollständig beim Verkäufer liegen, teilweise geteilt werden oder vollständig auf den Käufer entfallen, hängt vom Einzelfall ab und ist rechtlich zulässig.
Für beide Seiten ist es deshalb besonders wichtig, die Vereinbarung zur Provision transparent zu regeln und schriftlich festzuhalten.
Unklare Absprachen führen schnell zu Missverständnissen oder Streitigkeiten.
Der Unterschied zwischen Kapitalanlage-Immobilien und privat genutzten Objekten macht also einen erheblichen Unterschied in der Anwendung des Gesetzes.
Damit zeigt sich, dass die Neuregelung zwar private Käufer schützt, aber bei Mehrfamilienhäusern weiterhin Flexibilität und Verhandlungsgeschick gefragt sind.
Provisionsmodelle beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern
Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern orientiert sich die Maklerprovision in Deutschland in der Regel an marktüblichen Sätzen zwischen 3 und 6 Prozent des Kaufpreises zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
Die konkrete Höhe hängt stark von der Region, der Größe des Objekts und der jeweiligen Marktsituation ab.
Während in manchen Bundesländern eine hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer üblich ist, tragen in anderen Märkten häufig die Käufer die volle Provision.
In Berlin zum Beispiel ist es nicht ungewöhnlich, dass Investoren beim Erwerb von Mietshäusern die gesamte Maklercourtage übernehmen, da hier die Nachfrage nach Anlageobjekten besonders hoch ist.
Die Struktur der Provisionsvereinbarung unterscheidet sich zudem nach Art des Verkaufs.
Bei klassischen öffentlich vermarkteten Transaktionen ist es üblich, einen prozentualen Satz zu vereinbaren.
Anders sieht es bei Off-Market-Deals oder Verkäufen von Investor zu Investor aus.
Hier greifen oft pauschale Honorare oder Vereinbarungen, bei denen ausschließlich der Verkäufer die Maklergebühr trägt.
Diese Modelle dienen vor allem dazu, größere und diskrete Transaktionen effizient abzuwickeln, ohne potenzielle Käufer durch hohe Nebenkosten abzuschrecken.
Für Eigentümer bedeutet das, dass die Gestaltungsspielräume bei Mehrfamilienhäusern deutlich größer sind als bei privat genutzten Immobilien.
Es lohnt sich daher, die gängigen Marktpraktiken zu kennen und die Konditionen im Maklervertrag klar festzuhalten.
So lassen sich böse Überraschungen vermeiden und die Kosten von Anfang an realistisch einplanen.
Rechtliche und finanzielle Folgen für Verkäufer
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses tragen Eigentümer eine besondere Verantwortung, denn die Gestaltung des Maklervertrags entscheidet maßgeblich über die späteren Kosten und möglichen Risiken.
Zu den wichtigsten Pflichten von Verkäufern in der Immobilienpraxis gehört es, die Höhe der Maklerprovision klar zu benennen und gleichzeitig die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer eindeutig festzulegen.
Ein detaillierter Vertrag schafft Transparenz und verhindert spätere Missverständnisse.
Darüber hinaus sollten die Vertragsbedingungen mit dem Makler möglichst präzise regeln, welche Leistungen in der Provision enthalten sind.
Gerade bei größeren Objekten geht es nicht nur um klassische Tätigkeiten wie Exposé-Erstellung oder die Organisation von Besichtigungen, sondern auch um die aktive Ansprache potenzieller Investoren, die Begleitung bei Finanzierungsfragen oder die Unterstützung in Verhandlungen.
Wer diese Punkte unklar oder gar nicht festhält, riskiert Diskussionen über Leistungsumfang und zusätzliche Kosten.
Besonders heikel sind die typischen Stolperfallen bei Provisionsregelungen im Zusammenhang mit vermieteten Immobilien.
Dazu zählen beispielsweise mündliche Absprachen, die später schwer nachweisbar sind, oder Klauseln, die bewusst offen formuliert werden und dem Makler Interpretationsspielraum lassen.
In solchen Fällen drohen nicht nur unerwartete Mehrkosten, sondern auch langwierige rechtliche Auseinandersetzungen.
Um dies zu vermeiden, sollten Verkäufer unbedingt auf eine schriftliche und juristisch saubere Vereinbarung setzen.
Es empfiehlt sich zudem, den Vertrag von einem spezialisierten Anwalt oder Steuerberater prüfen zu lassen.
So können Eigentümer sicherstellen, dass sie ihre Pflichten erfüllen, gleichzeitig aber nicht unnötig belastet werden.
Eine klare Regelung sorgt am Ende nicht nur für Rechtssicherheit, sondern erleichtert auch den gesamten Verkaufsprozess erheblich.
Tipps zur Verhandlung der Provision beim Mehrfamilienhaus-Verkauf
Die Höhe der Maklerprovision ist bei Mehrfamilienhäusern häufig flexibel und kann individuell ausgehandelt werden.
Gerade bei hohen Kaufpreisen lohnt es sich, über eine Reduzierung der Courtage zu sprechen.
Viele Makler sind bereit, Gebühren zu senken, wenn das Objekt eine attraktive Lage hat, der Markt von hoher Nachfrage geprägt ist oder bereits direkte Käuferkontakte vorhanden sind.
Eigentümer sollten deshalb prüfen, wie sich die Kostenstruktur an ihre konkrete Situation anpassen lässt.
Eine Möglichkeit, die Maklerkosten zu reduzieren, besteht im Vergleich unterschiedlicher Vergütungsmodelle.
Neben der klassischen prozentualen Provision sind auch Pauschalhonorare oder Staffelungen denkbar, bei denen die Gebühr mit steigenden Kaufpreisen sinkt.
Eine interessante Variante sind Mehrerlösklauseln.
Dabei wird zunächst eine Basisprovision vereinbart.
Erzielt der Makler jedoch einen höheren als den ursprünglich anvisierten Kaufpreis, erhält er für den zusätzlichen Mehrerlös einen prozentualen Erfolgszuschlag.
Dieses Modell kann sowohl für Verkäufer als auch für Makler vorteilhaft sein, da es die Interessen beider Seiten miteinander verbindet: Der Makler wird motiviert, den bestmöglichen Preis zu erzielen, und der Verkäufer profitiert trotz des Zuschlags insgesamt von einem höheren Erlös.
Darüber hinaus sollten rechtliche und steuerliche Aspekte berücksichtigt werden.
Ein Steuerberater oder Immobilienanwalt kann helfen, Vereinbarungen rechtssicher zu gestalten und zu prüfen, ob bestimmte Kosten steuerlich geltend gemacht werden können.
Weitere praktische Tipps zum Verkauf oder Kauf von Mehrfamilienhäusern finden Sie in unserem Beitrag: Wie man ein Mehrfamilienhaus verkauft oder kauft.
Wer vorbereitet in Verhandlungen geht, hat die besten Chancen, die Verkäuferkosten erfolgreich zu verhandeln und gleichzeitig faire Anreize für den Makler zu schaffen.
Fazit
Die Reform der Maklerprovision von 2020 hat den Immobilienmarkt in Deutschland spürbar verändert.
Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern gelten jedoch weiterhin eigene Regeln, da diese Objekte überwiegend als Kapitalanlagen gehandelt werden.
Verkäufer und Käufer haben hier mehr Spielraum, die Provision individuell zu verhandeln und an die Marktbedingungen anzupassen.
Wichtig ist, dass alle Vereinbarungen schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Modelle wie Staffelungen oder Mehrerlösklauseln können dabei helfen, Kosten zu steuern und gleichzeitig Anreize für den Makler zu schaffen.
Wer gut vorbereitet ist und rechtliche wie steuerliche Beratung in Anspruch nimmt, kann die Provision fair gestalten und die eigenen finanziellen Interessen optimal absichern.
