TL;DR
Bei Mehrfamilienhäusern ist die Provision frei verhandelbar; üblich sind Verkäufercourtage, Käufercourtage oder 50/50.
Marktspannen liegen oft bei ca. 3–6 % zzgl. USt – entscheidend ist die klare, schriftliche Vereinbarung im Makler- und Kaufvertrag.
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses sorgt die Frage nach der Maklerprovision oft für Unsicherheit.
Denn die seit 2020 geltenden Käuferregeln für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen greifen hier in der Regel nicht.
In diesem Beitrag klären wir, wer zahlt, welche Modelle üblich sind, wie hoch die Provision typischerweise ausfällt und welche gesetzlichen Rahmenbedingungen zu beachten sind.
Außerdem erfahren Sie, wie Sie die Konditionen frühzeitig sauber festhalten und Missverständnisse vermeiden.
Sind Sie unsicher, wie Ihre Immobilie rechtlich einzuordnen ist? Hier können Sie prüfen, ob es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt.
Was das Gesetz zur Maklerprovision in Deutschland regelt
Seit 2020 gilt die hälftige Kostenteilung nur beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist.
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses greift diese Regel in der Regel nicht – Zahler und Höhe der Provision sind frei verhandelbar und müssen eindeutig im Makler- sowie im Kaufvertrag festgehalten werden.
Üblich sind Verkäufercourtage, Käufercourtage oder eine 50/50-Teilung, je nach Mandat und Markt.
Vertiefung und Praxisfälle finden Sie unter: Neue Provisionsregeln beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern.
Übliche Provisionsmodelle beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern
Im Kern gibt es drei Modelle: 50/50-Teilung zwischen Käufer und Verkäufer, reine Verkäufercourtage oder reine Käufercourtage.
Welche Variante gewählt wird, hängt vom Mandat, der Verhandlungssituation und der Marktposition des Objekts ab.
Bei einem Alleinauftrag ist die Verkäufercourtage verbreitet, wenn der Makler eine umfassende Leistung mit klarer Prozesssteuerung übernimmt.
Die 50/50-Teilung wird gewählt, wenn beide Seiten gleichermaßen vom strukturierten Bieterverfahren, der Due Diligence-Koordination und der Transaktionssicherheit profitieren.
Die Käufercourtage findet man vor allem dort, wo Käufer bereits aktiv nach Ankaufsopportunitäten suchen und der Makler als Sourcing-Partner agiert.
Wichtig ist die Transparenz: Wer zahlt, in welcher Höhe (z. B. 3–6 % zzgl. USt) und zu welchem Zeitpunkt (Fälligkeit mit notariellem Kaufvertrag) muss eindeutig im Maklervertrag und im Kaufvertragsentwurf geregelt sein.
Zur Orientierung und für Formulierungsbeispiele lohnt der Blick in unseren Leitfaden: Wer zahlt die Maklerprovision?.
So vermeiden beide Seiten Missverständnisse und schaffen einen verlässlichen Rahmen für die Vermarktung.
Zuständigkeiten vor der Vermarktung klar regeln
Die Maklerprovision wird vor Vermarktungsstart schriftlich im Maklervertrag fixiert.
Vereinbart werden Provisionshöhe, Zahler, Fälligkeit (z. B. mit notarieller Beurkundung) sowie der Leistungsumfang.
Es wird festgelegt, ob ein Alleinauftrag besteht und ob Doppeltätigkeit zulässig ist – jeweils mit Offenlegung.
Textform und nachvollziehbare Beauftragungsnachweise sichern die rechtliche Durchsetzbarkeit.
Für einen planbaren Ablauf werden Prozesse bis zum Notartermin definiert (Bieterverfahren, Fristen, Unterlagenzugänge, Zuständigkeiten).
Vertrauliche Informationen laufen über NDA und Datenraum.
Der Provisionshinweis erscheint sichtbar im Exposé und wird in der Kommunikation konsistent verwendet.
Bei Investment-Verkäufen sind Proof of Funds bzw. Finanzierungsbestätigungen vor Datenraumzugang und teils vor einer Zweitbesichtigung üblich; im Privatmarkt erfolgen Nachweise meist später im Prozess.
Ein Provisionspassus wird frühzeitig im Kaufvertragsentwurf berücksichtigt, um Missverständnisse zu vermeiden.
Reservierungsabreden – falls vorgesehen – benennen Dauer, Gegenleistung und Rückabwicklung klar.
Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten werden separat ausgewiesen und sind nicht Teil der Maklerprovision; die Trennung erfolgt transparent im Exposé, in LOI/Reservierung und im Vertragsentwurf.
Lässt sich die Provision beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses verhandeln?
Grundsätzlich ist die Maklerprovision verhandelbar, weil Mehrfamilienhaus-Transaktionen in der Regel nicht unter die hälftige Kostenteilung des Verbraucherrechts fallen.
Verhandlungshebel sind Objektvolumen, Vermarktungsaufwand, Exklusivität (Alleinauftrag), Datenqualität und Zeitdruck.
Neben einer prozentualen Courtage sind Modelle wie Mindesthonorar plus Erfolgsbonus, Staffeln je Kaufpreisband, Cap/Deckel oder Fixhonorar für definierte Leistungen möglich.
Auch Portfolio-Rabatte bei mehreren Verkäufen, Gemeinschaftsgeschäfte (zwischen Maklern) und abweichende Fälligkeiten (z. B. Teilvergütung bei nachgewiesenem Käuferwechsel) kommen in Betracht.
Wichtig sind klare Scope-Definitionen: Welche Leistungen sind inkludiert (Bewertung, Vermarktungsstrategie, Bieterverfahren, Datenraum, DD-Koordination, Reporting, Käuferqualifizierung) – und welche Auslagen werden separat abgerechnet.
Achten Sie auf Brutto-/Nettoformulierung, USt., Laufzeit, Verlängerungsoption, Nachwirkungsklausel, Umgehungsverbot und die Zulässigkeit der Doppeltätigkeit mit Offenlegung.
Für eine faire Verhandlung lohnt eine saubere Vorbereitung: Marktvergleich der Provisionsspannen in Berlin, dokumentierter Leistungsumfang, Zeitplan mit Meilensteinen und KPI-basiertes Reporting.
Verknüpfen Sie Exklusivität mit Leistungspflichten (z. B. Mindestanzahl qualifizierter Investorengespräche, definierte Vermarktungsmaßnahmen) statt nur mit einer nominalen Reduktion der Courtage.
Zum Schutz beider Seiten gehören klare Fälligkeitsregeln (regelmäßig mit Beurkundung), MaBV-konforme Dokumentation, KYC/Geldwäsche-Prüfung, NDA/Datenraum-Protokoll sowie eine Mediationsklausel für Streitfälle.
Transparenz im Exposé und ein eindeutiger Provisionspassus im Kaufvertragsentwurf verhindern Missverständnisse und sichern die Durchsetzbarkeit der Vereinbarung.
Fazit
Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses können Provisionsmodelle unterschiedlich ausfallen und hängen vom Objekt, der Marktlage und der vereinbarten Leistung ab.
Gut ist, wenn bereits zu Beginn klar ist, wer zahlt, wie viel gezahlt wird und wann die Provision fällig wird.
Transparenz entsteht, wenn Provision und Kaufnebenkosten getrennt aufgeführt und in Exposé wie Vertragsentwurf konsistent benannt sind.
Üblich sind abgestimmte Formulierungen zur Doppeltätigkeit, zu möglichen Gemeinschaftsgeschäften sowie zum Umfang der vermarktungsseitigen Leistungen.
Viele Verkäufer nutzen die Verhandlungsspielräume bei Exklusivität, Leistungsumfang oder Bonus-/Deckel-Modellen, um die Vergütung fair auszubalancieren.
Bei Unklarheiten hilft eine kurze rechtliche Prüfung der Vertragsentwürfe, damit Abläufe und Kosten verlässlich planbar bleiben.
So entsteht ein nachvollziehbarer Rahmen, der Missverständnisse vermeidet und den Abschluss wahrscheinlicher macht.
