TL;DR
In Deutschland unterscheidet das Maklerrecht klar zwischen Nachweismaklern, die Kontakte vermitteln, und Vermittlungsmaklern, die aktiv den Vertragsabschluss begleiten.
Beide haben nur dann Anspruch auf Provision, wenn ihre Leistung zum Vertrag führt und der Maklervertrag wirksam ist.
Die meisten Makler agieren als Vermittlungsmakler.
Käufer und Verkäufer sollten die Art des Maklers und die vertraglichen Vereinbarungen genau kennen, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.
Viele Käufer und Verkäufer sind oft verwirrt, wenn sie die Begriffe „Nachweismakler“ und „Vermittlungsmakler“ hören.
Beide Bezeichnungen beziehen sich auf Immobilienmakler, haben jedoch rechtlich unterschiedliche Rollen in Deutschland.
In diesem Artikel werden wir die jeweiligen Aufgaben, rechtlichen Unterschiede und Anwendungsfälle der beiden Maklertypen erläutern.
So erhalten Sie ein besseres Verständnis dafür, wann welcher Maklertyp sinnvoll ist und warum.
Mehr Informationen zu den verschiedenen Arten von Immobilienmaklern finden Sie unter Arten von Immobilienmaklern verstehen.
Was ist ein Nachweismakler?
Der Begriff „Nachweismakler“ bezeichnet einen Immobilienmakler, dessen Hauptaufgabe darin besteht, Interessenten oder Käufer und Verkäufer miteinander zu vernetzen.
Er erbringt den sogenannten „Nachweis“ über eine potenzielle Geschäftsgelegenheit, also die Vermittlung eines konkreten Kaufinteressenten oder Verkaufsobjekts.
Die Rolle des Nachweismaklers ist dabei in der Regel auf die reine Kontaktvermittlung beschränkt.
Sobald der Nachweismakler Käufer und Verkäufer zusammengebracht hat, endet seine operative Beteiligung am Geschäftsprozess.
Trotz dieser begrenzten Einbindung hat der Nachweismakler einen rechtlichen Anspruch auf Provision, sofern aus seinem Nachweis ein verbindlicher Vertrag zwischen den Parteien entsteht.
Dieser Anspruch gilt unabhängig davon, ob der Nachweismakler darüber hinaus weitere Leistungen erbringt oder nicht.
Was ist ein Vermittlungsmakler?
Ein Vermittlungsmakler übernimmt eine aktive und umfassende Rolle im Immobilienverkauf.
Seine Hauptaufgabe besteht darin, zwischen Käufer und Verkäufer zu vermitteln – und dabei den gesamten Prozess professionell zu begleiten.
Dazu gehören unter anderem die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, die Moderation von Preisverhandlungen sowie die Koordination der notariellen Abläufe.
Er steht beiden Parteien beratend zur Seite, sorgt für reibungslose Kommunikation und hilft bei der Beschaffung und Prüfung relevanter Unterlagen.
Ein Vermittlungsmakler übernimmt also nicht nur den Nachweis einer Kaufgelegenheit, sondern begleitet die Parteien aktiv bis zum rechtswirksamen Vertragsabschluss.
Im Bereich Wohnimmobilien sind die meisten Makler in Deutschland als Vermittlungsmakler tätig und bieten damit einen umfassenden Full-Service an.
Weitere Informationen zur Rolle des Maklers bei Vertragsfragen finden Sie unter rechtliche Unterstützung.
Rechtliche Unterschiede zwischen Nachweis- und Vermittlungsmaklern
Nach deutschem Maklerrecht unterscheidet man grundsätzlich zwischen dem sogenannten Nachweismakler und dem Vermittlungsmakler.
Ein Nachweismakler erfüllt seine Pflicht bereits dann, wenn er einem potenziellen Käufer eine nachweislich geeignete Kaufgelegenheit benennt.
Er schuldet also keinen aktiven Verhandlungsbeitrag, sondern lediglich den Nachweis einer konkreten Abschlussmöglichkeit.
Ein Vermittlungsmakler hingegen übernimmt zusätzlich die aktive Herbeiführung eines Vertrags.
Er vermittelt nicht nur zwischen den Parteien, sondern beteiligt sich auch an der Kommunikation, Vorbereitung und ggf. Verhandlung eines Immobiliengeschäfts.
Beide Maklertypen können grundsätzlich einen Provisionsanspruch nach § 652 BGB geltend machen – Voraussetzung ist jeweils der wirksame Abschluss des Hauptvertrags (z. B. Kaufvertrag), der auf die Tätigkeit des Maklers zurückzuführen ist.
Während beim Nachweismakler der Nachweis der Kausalität genügt, wird beim Vermittlungsmakler oft ein umfassenderer Einsatz erwartet, was sich auch in der Vertragsgestaltung und Vergütung widerspiegeln kann.
In der Rechtsprechung gab es immer wieder Streitigkeiten über den genauen Leistungsumfang – insbesondere bei uneindeutigen Absprachen.
So haben Gerichte bereits entschieden, dass ein Makler ohne klaren Vermittlungsauftrag nicht automatisch provisionsberechtigt ist, selbst wenn er den Kontakt hergestellt hat.
Deshalb ist eine schriftliche Vereinbarung mit klarer Rollenbeschreibung empfehlenswert.
Wann sollte man welchen Maklertyp wählen?
Ob Sie einen Nachweismakler oder Vermittlungsmakler beauftragen sollten, hängt stark von Ihrer individuellen Situation und den Zielen Ihres Immobiliengeschäfts ab.
Ein Nachweismakler ist besonders dann sinnvoll, wenn Sie diskret agieren möchten – etwa bei Off-Market-Angeboten oder wenn Sie gezielt Kapitalanleger suchen, ohne Ihre Immobilie öffentlich zu vermarkten.
Auch für Käufer, die exklusive Objekte über persönliche Netzwerke suchen, kann ein Nachweismakler durch gezielte Hinweise von großem Nutzen sein.
Ein Vermittlungsmakler empfiehlt sich, wenn Sie eine umfassende Betreuung durch den gesamten Verkaufs- oder Kaufprozess wünschen.
Dazu gehören unter anderem die Koordination von Besichtigungen, die Begleitung bei Preisverhandlungen, die Einholung relevanter Unterlagen und die Abstimmung mit Notar, Behörden und Finanzierungspartnern.
Wer einen reibungslosen Ablauf ohne eigene Marktkenntnis anstrebt, ist hier in besten Händen.
Tipp: Klären Sie den genauen Aufgabenbereich des Maklers idealerweise schriftlich vorab – so vermeiden Sie Missverständnisse und stellen sicher, dass Ihre Erwartungen mit der gewählten Dienstleistung übereinstimmen.
Provisionsmodelle und Verantwortlichkeiten
Die Höhe und Fälligkeit der Maklerprovision hängt in Deutschland wesentlich davon ab, ob es sich um einen Nachweismakler oder Vermittlungsmakler handelt.
Ein Nachweismakler hat Anspruch auf eine Provision, wenn er nachweislich den entscheidenden Hinweis auf eine zum Abschluss führende Gelegenheit gegeben hat – unabhängig davon, ob er aktiv verhandelt hat oder nicht.
Ein Vermittlungsmakler hingegen wird für seine weitergehende Tätigkeit entlohnt – typischerweise für die Herbeiführung eines erfolgreichen Vertragsabschlusses, inklusive Verhandlungen, Organisation und Begleitung.
In der Praxis liegt die übliche Provision beim Verkauf von Wohnimmobilien in vielen Bundesländern bei 3 % zuzüglich 19 % MwSt. je Partei, also 3,57 % für Käufer und Verkäufer.
Seit der Einführung des Bestellerprinzips beim Kauf von Wohnimmobilien im Dezember 2020 (§ 656c BGB) ist geregelt, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, mindestens 50 % der Provision selbst tragen muss, sofern der Makler beide Parteien vertreten hat.
Doppeltätigkeit ist dabei grundsätzlich erlaubt – vorausgesetzt, beide Seiten wurden offen und gleichwertig informiert.
Wichtig: Auch mündliche Maklerverträge sind rechtswirksam, jedoch schwer beweisbar.
Für beide Seiten empfiehlt sich deshalb dringend ein schriftlicher Vertrag mit klarer Leistungsbeschreibung.
Nur so können Missverständnisse vermieden und Rechte im Streitfall durchgesetzt werden.
Fazit
Die Unterscheidung zwischen Nachweismakler und Vermittlungsmakler ist nicht nur juristisch relevant, sondern hat direkte Auswirkungen auf die Zusammenarbeit und die Erwartungen an den Makler.
Während der Nachweismakler vor allem den entscheidenden Kontakt herstellt, begleitet der Vermittlungsmakler aktiv den gesamten Verkaufs- oder Kaufprozess.
Welcher Maklertyp besser zu Ihrer Situation passt, hängt davon ab, wie viel Unterstützung Sie sich wünschen – und wie wichtig Ihnen Verhandlungssicherheit und rechtliche Absicherung sind.
Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Form für Sie die richtige ist, unterstützen wir Sie gern persönlich bei der Einschätzung.
